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Économique
Investissement immobilier : les calculs qui font le prix
Rendement, capitalisation, valeur locative, levier, dossier chiffré : les calculs de l’investisseur, toutes classes d’actifs. L’analyse de l’actif tertiaire et le bail commercial sont traités dans le module T04.
Ce que vous saurez faire
- Calculer à partir des loyers et charges réels les rendements brut et net en précisant la base retenue
- Estimer la valeur d’un bien par capitalisation en justifiant le taux par trois transactions comparables datées
- Comparer le loyer en place à la valeur locative de marché et chiffrer l’écart obtenu
- Calculer le cash-flow mensuel et la rentabilité des fonds propres d’une opération financée à crédit
- Rédiger une note de valorisation à deux scénarios comportant hypothèses, source des taux et date
- Identifier dans un échange client les questions relevant d’un conseil réglementé et les renvoyer
Le programme
- 1 Rendement brut, net, net-net : les trois calculs Leçon · 18 min
- 2 Taux de capitalisation et méthode par le revenu Leçon · 17 min
- 3 Valeur locative de marché : loyer en place et loyer de marché Leçon · 15 min
- 4 Occupé ou libre : l’effet du mode d’occupation sur le prix Cas pratique · 14 min
- 5 Financement de l’investisseur et effet de levier Leçon · 15 min
- 6 Construire et présenter un dossier d’investissement chiffré Activité · 18 min
- 7 Où s’arrête le conseil de l’agent immobilier Leçon · 16 min
- 8 L’essentiel du module Synthèse · 7 min
Un extrait
Le début de la première leçon, tel qu’il est dans le module.
Rendement brut, net, net-net : les trois calculs
La phrase qui vous disqualifie
Un investisseur entre dans votre agence. Vous lui présentez un immeuble : « Il fait du 7,2 % ». Il demande : « Brut ou net ? Net de quoi ? Avec quels frais dans le dénominateur ? » Si vous hésitez, l’entretien est terminé. Pas parce que vous êtes incompétent sur l’immobilier, mais parce que vous ne parlez pas la même langue que lui.
La bonne nouvelle : ce vocabulaire s’apprend en une heure, et il se ramène à trois calculs. Ce module les traite pour toutes les classes d’actifs : un studio, une maison louée, un immeuble de rapport, un local. La méthode est la même. Ce qui change d’un actif à l’autre, ce sont les données que vous y injectez.
Rendement brut : le chiffre d’affichage
Formule : loyer annuel hors charges ÷ coût d’acquisition × 100.
Exemple de calcul. Un studio acheté 120 000 euros, loué 550 euros hors charges par mois, soit 6 600 euros par an. Rendement brut = 6 600 ÷ 120 000 = 5,5 %.
Deux pièges immédiats.
Piège 1 : le dénominateur. Prenez-vous le prix net vendeur, le prix honoraires inclus, ou le coût total avec droits de mutation et frais d’acte ? L’écart entre les deux extrêmes dépasse souvent un point de rendement. Une annonce qui affiche un rendement calculé sur le seul prix net vendeur embellit la réalité. Annoncez toujours la base retenue.
Piège 2 : le loyer. Loyer hors charges, toujours. Un loyer charges comprises gonfle artificiellement le numérateur d’un montant qui ne reste jamais dans la poche du propriétaire.
Le rendement brut sert à comparer rapidement des biens entre eux et à écarter les dossiers manifestement hors marché. Il ne sert à rien d’autre.
Rendement net de charges : le chiffre utile
12 €
Le module seul, 2 h · accès 36 mois minimum · attestation vérifiable.
Moins cher dans un pack d’heures.
Votre formation loi ALUR
Ce module compte dans votre obligation de formation continue. Il peut être suivi seul ou dans le pack 42 h, qui couvre l’obligation des trois ans, avec les modules de votre choix parmi le catalogue complet.
Pour qui
Négociateurs investissement et immobilier d’entreprise, conseillers en gestion de patrimoine, directeurs d’agence.
Prérequis
Modules M09 et M10 recommandés. Pour les typologies d’actifs tertiaires, le mesurage des surfaces, l’état locatif, le bail commercial et les obligations énergétiques du tertiaire, voir le module T04, qui les traite seul.
Validation
Évaluation en fin de module, seuil de réussite 70 %. Attestation conforme au décret n° 2016-173, vérifiable en ligne par QR code.
Organisme
Module proposé par ALUREA, organisme de formation continue des professionnels de l’immobilier. Découvrir l’organisme.
Les textes suivis
Ce module est rattaché aux textes ci-dessous. Une modification de l’un d’eux déclenche une revue du contenu.
- Loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation
Formations complémentaires
Transition énergétique du bâtiment
Le mécanisme des interdictions de location, la décence énergétique, l’audit, la logique des aides et l’effet du classement sur la valeur d’un bien — avec la méthode pour vérifier soi-même l’état du droit à la date de l’opération.
2 h
Immobilier et numérique
Signature électronique, dématérialisation, visite virtuelle, CRM et cybersécurité : l'agence numérique qui tient juridiquement.
2 h
Intelligence artificielle appliquée à l'immobilier
Ce que l'IA fait bien, ce qu'elle fait mal, et où elle vous expose juridiquement. Usage professionnel encadré, pas démonstration de gadgets.
2 h
Lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme (transaction, gestion, syndic)
Un dispositif unique pour les trois mentions. Assujettissement, approche par les risques, bénéficiaire effectif, personnes politiquement exposées, fonds mandants en gestion, fonds du syndicat en syndic, déclaration de soupçon et conservation.
2 h
Négociation immobilière avancée
La négociation n'est pas un bras de fer. Découverte, ancrage, traitement d'objection, contre-offre, closing tripartite.
2 h
Évaluation finale et cas pratiques — Parcours 3
Examen final du cycle de 42 heures : trois cas pratiques intégrés et corrigés, des apports méthodologiques et une synthèse — 100 minutes de formation — puis l’évaluation notée de vingt questions — 20 minutes d’évaluation proprement dite.
2 h
Formation dispensée par Dorothée FRANCOIS — ALUREA. Le contenu reflète l’état du droit connu au 23 septembre 2026 ; il ne constitue pas une consultation juridique.