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Juridique
Viager et démembrement
Bouquet, rente, aléa, usufruit et nue-propriété : monter une opération sans la faire annuler.
Ce que vous saurez faire
- Calculer un bouquet et une rente à partir de la valeur vénale libre et d’une table citée
- Vérifier l’existence de l’aléa à la date de la signature avant de présenter toute opération viagère
- Distinguer viager occupé, viager libre et vente à terme selon le droit conservé par le vendeur
- Sécuriser le crédirentier par une clause résolutoire, une sûreté inscrite et une indexation rédigées sans ambiguïté
Le programme
- 1 Le viager : principes et intervenants Leçon · 14 min
- 2 Bouquet et rente : construire le calcul Cas pratique · 21 min
- 3 L’aléa : la condition de validité du contrat Leçon · 18 min
- 4 Viager occupé, viager libre, vente à terme Leçon · 15 min
- 5 Clause résolutoire, privilège du vendeur et garanties Leçon · 14 min
- 6 Usufruit et nue-propriété : le démembrement Leçon · 17 min
- 7 Fiscalité de l’opération : repérer les régimes Activité · 14 min
- 8 L’essentiel du module Synthèse · 7 min
Un extrait
Le début de la première leçon, tel qu’il est dans le module.
Le viager : principes et intervenants
Une vente ordinaire, avec un prix extraordinaire
Une dame de 82 ans, veuve, propriétaire d’une maison estimée 320 000 euros, avec une petite retraite. Elle ne veut pas quitter son logement mais ne peut plus financer les travaux ni les impôts. Un notaire lui a parlé de viager, elle vient vous voir.
Commençons par lever le malentendu le plus répandu : le viager n’est pas un contrat exotique. C’est une vente immobilière classique, avec un vendeur, un acquéreur, un acte authentique et une publicité foncière. Sa seule particularité tient au mode de paiement du prix, converti en tout ou partie en une rente viagère, c’est-à-dire une somme périodique versée jusqu’au décès du vendeur.
Le vocabulaire, une fois pour toutes
- Le crédirentier est le vendeur : il est créancier de la rente.
- Le débirentier est l’acquéreur : il est débiteur de la rente.
- Le bouquet est la part du prix payée comptant le jour de la signature. Il n’est pas obligatoire.
- La rente est la part du prix convertie en versements périodiques, généralement mensuels ou trimestriels.
- Le droit d’usage et d’habitation, ou DUH, permet au vendeur de continuer à occuper le logement lui-même, sans pouvoir le louer.
- L’usufruit va plus loin : il permet aussi de louer le bien et d’en percevoir les loyers.
Retenez la différence entre DUH et usufruit : elle change la décote appliquée au prix et elle change ce que le vendeur peut faire de son logement s’il part en établissement. C’est une question qu’un crédirentier pose toujours, et à laquelle beaucoup de professionnels répondent mal.
Pourquoi vend-on en viager
Les motivations réelles, dans l’ordre de fréquence rencontrée en agence :
12 €
Le module seul, 2 h · accès 36 mois minimum · attestation vérifiable.
Moins cher dans un pack d’heures.
Votre formation loi ALUR
Ce module compte dans la formation carte T (transaction). Il peut être suivi seul ou dans le pack 42 h, qui couvre l’obligation des trois ans, avec les modules de votre choix parmi le catalogue complet.
Pour qui
Négociateurs viager, CGP, agents.
Prérequis
Modules M09 et M10 recommandés. La fiscalité n'est traitée ici qu'en repérage : les barèmes, seuils et abattements figurent dans le module M10, seule source chiffrée du catalogue, et se vérifient à la date de l'opération.
Validation
Évaluation en fin de module, seuil de réussite 70 %. Attestation conforme au décret n° 2016-173, vérifiable en ligne par QR code.
Organisme
Module proposé par ALUREA, organisme de formation continue des professionnels de l’immobilier. Découvrir l’organisme.
Les textes suivis
Ce module est rattaché aux textes ci-dessous. Une modification de l’un d’eux déclenche une revue du contenu.
- Code civil
Formations complémentaires
Immobilier neuf et VEFA
Vendre du neuf : contrat de réservation, garanties, appels de fonds, livraison et réserves.
2 h
Terrains, lotissements et divisions
Vendre un terrain suppose de savoir s'il est constructible, divisible et viabilisable — et de le prouver.
2 h
L’actif tertiaire : bureaux, commerces, locaux d’activité
Typologies, surfaces, état locatif et WALT, bail commercial, diligences de l’acquéreur et obligations énergétiques : lire un actif tertiaire. Les calculs de rendement et de capitalisation sont traités dans le module M21.
2 h
Baux commerciaux : l'essentiel opérationnel
Statut des baux commerciaux : durée, révision, renouvellement, déspécialisation, indemnité d'éviction.
2 h
Financement de l'acquéreur
Savoir si votre acquéreur peut acheter avant de bloquer le bien : capacité, taux, assurance, garanties.
2 h
Indivision et incapacités : le pouvoir de vendre
Contrôler qui a le pouvoir de vendre et sur quelles pièces : régime de l’indivision et sorties de blocage, indivision successorale du seul point de vue pratique, vente d’un bien de mineur ou de majeur protégé, vendeur éloigné et procurations, mandat quand les vendeurs sont multiples. La dévolution successorale, la donation et le démembrement sont traités dans le module I03 ; les régimes matrimoniaux, le logement de la famille et le divorce dans le module J02.
2 h
Formation dispensée par Dorothée FRANCOIS — ALUREA. Le contenu reflète l’état du droit connu au 23 septembre 2026 ; il ne constitue pas une consultation juridique.