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Juridique
Baux commerciaux : l'essentiel opérationnel
Statut des baux commerciaux : durée, révision, renouvellement, déspécialisation, indemnité d'éviction.
Ce que vous saurez faire
- Vérifier si les conditions du statut des baux commerciaux sont réunies avant de qualifier le contrat
- Distinguer indexation, révision triennale et fixation au renouvellement selon les seuils et les preuves propres à chacune
- Contrôler l’inventaire des charges annexé au bail et l’exclusion des grosses réparations mises au compte du bailleur
- Chiffrer poste par poste un risque d’indemnité d’éviction avant la délivrance de tout congé au preneur
Le programme
- 1 Le statut des baux commerciaux : conditions d’application Leçon · 16 min
- 2 Durée, échéance triennale et congé Leçon · 17 min
- 3 Charges, travaux et inventaire obligatoire Leçon · 14 min
- 4 Révision, indexation, plafonnement : un cas chiffré Cas pratique · 20 min
- 5 Renouvellement et refus de renouvellement Leçon · 17 min
- 6 L’indemnité d’éviction : les postes d’évaluation Leçon · 16 min
- 7 Déspécialisation et cession du bail Activité · 14 min
- 8 L’essentiel du module Synthèse · 6 min
Un extrait
Le début de la première leçon, tel qu’il est dans le module.
Le statut des baux commerciaux : conditions d’application
Pourquoi cette question est la première de toutes
Un boulanger vous appelle : son bailleur lui annonce qu’il devra partir dans trois mois. Avant toute chose, une seule question compte : ce bail relève-t-il du statut des baux commerciaux ?
Si oui, le locataire bénéficie d’une protection considérable, au premier rang de laquelle le droit au renouvellement de son bail, et à défaut le droit à une indemnité d’éviction. C’est ce qu’on appelle la propriété commerciale. Si non, la relation obéit au droit commun du louage et le locataire part au terme convenu.
Entre les deux situations, la différence se compte souvent en centaines de milliers d’euros.
Les conditions d’application
Le statut, organisé par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, suppose la réunion de plusieurs conditions cumulatives.
1. Un bail portant sur un immeuble ou un local. Il faut des locaux, stables et permanents. Un simple emplacement précaire, un corner mobile ou une occupation sans local déterminé n’y suffisent pas.
2. L’exploitation d’un fonds de commerce, artisanal ou assimilé, dans les lieux. Le fonds doit exister et être effectivement exploité dans le local loué. Un local fermé depuis deux ans fragilise la revendication du statut.
3. La propriété du fonds par le locataire. Le preneur doit être propriétaire du fonds exploité. Le gérant salarié ne l’est pas ; le locataire-gérant exploite un fonds appartenant à un autre, ce qui soulève des questions particulières.
4. L’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, selon l’activité. Cette condition est appréciée avec rigueur, notamment au moment de la demande de renouvellement.
12 €
Le module seul, 2 h · accès 36 mois minimum · attestation vérifiable.
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Votre formation loi ALUR
Ce module compte dans la formation carte T (transaction). Il peut être suivi seul ou dans le pack 42 h, qui couvre l’obligation des trois ans, avec les modules de votre choix parmi le catalogue complet.
Pour qui
Négociateurs commerce, gestionnaires, investisseurs.
Prérequis
Module T04 recommandé.
Validation
Évaluation en fin de module, seuil de réussite 70 %. Attestation conforme au décret n° 2016-173, vérifiable en ligne par QR code.
Organisme
Module proposé par ALUREA, organisme de formation continue des professionnels de l’immobilier. Découvrir l’organisme.
Les textes suivis
Ce module est rattaché aux textes ci-dessous. Une modification de l’un d’eux déclenche une revue du contenu.
- Code de commerce
- Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises
Formations complémentaires
Immobilier neuf et VEFA
Vendre du neuf : contrat de réservation, garanties, appels de fonds, livraison et réserves.
2 h
Viager et démembrement
Bouquet, rente, aléa, usufruit et nue-propriété : monter une opération sans la faire annuler.
2 h
Terrains, lotissements et divisions
Vendre un terrain suppose de savoir s'il est constructible, divisible et viabilisable — et de le prouver.
2 h
L’actif tertiaire : bureaux, commerces, locaux d’activité
Typologies, surfaces, état locatif et WALT, bail commercial, diligences de l’acquéreur et obligations énergétiques : lire un actif tertiaire. Les calculs de rendement et de capitalisation sont traités dans le module M21.
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Financement de l'acquéreur
Savoir si votre acquéreur peut acheter avant de bloquer le bien : capacité, taux, assurance, garanties.
2 h
Indivision et incapacités : le pouvoir de vendre
Contrôler qui a le pouvoir de vendre et sur quelles pièces : régime de l’indivision et sorties de blocage, indivision successorale du seul point de vue pratique, vente d’un bien de mineur ou de majeur protégé, vendeur éloigné et procurations, mandat quand les vendeurs sont multiples. La dévolution successorale, la donation et le démembrement sont traités dans le module I03 ; les régimes matrimoniaux, le logement de la famille et le divorce dans le module J02.
2 h
Formation dispensée par Dorothée FRANCOIS — ALUREA. Le contenu reflète l’état du droit connu au 23 septembre 2026 ; il ne constitue pas une consultation juridique.