Les diagnostics immobiliers

Le DDT : composition selon le bien et la nature de l’opération

Un vendeur vous appelle : maison de 1962, quatre chambres, il veut la mettre en vente la semaine prochaine. « Les diagnostics, je les ai déjà faits il y a trois ans quand j’ai voulu vendre, je vous les envoie. » Vous les recevez : un DPE, un état des risques, rien d’autre. Ce dossier est incomplet et une partie de ce qu’il contient est périmée. Si vous le transmettez tel quel au notaire, vous aurez engagé votre responsabilité avant même d’avoir signé le mandat.

Ce qu’est le DDT

Le dossier de diagnostic technique — le DDT — est l’ensemble des états, constats et diagnostics que le vendeur ou le bailleur doit fournir. Il est prévu par l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation pour la vente, et par la loi du 6 juillet 1989 pour la location de la résidence principale. Il est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique.

Retenez le principe sous-jacent : le législateur transfère au vendeur la charge de révéler ce qu’un acquéreur ne peut pas voir. La contrepartie se lit avec précision. L’article L. 271-4 prévoit qu’en l’absence d’un diagnostic obligatoire, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés sur le point correspondant. Fournir le diagnostic ne l’exonère pas pour autant : cela lui laisse seulement la possibilité d’invoquer une éventuelle clause de non-garantie, qui reste de toute façon sans effet pour le vendeur de mauvaise foi ou professionnel (article 1643 du code civil). Tout le DDT tient dans cette mécanique : pas de diagnostic, pas d’exonération possible sur ce point.

Quatre questions, jamais une de moins