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Juridique
La vente d’un bien loué
Vendre un logement occupé ou le libérer par un congé : les droits du locataire, les obligations du vendeur et les erreurs qui font échouer la vente.
Ce que vous saurez faire
- Conseiller le propriétaire bailleur entre vente occupée et vente libre
- Vérifier la validité d’un congé pour vendre et en tenir le calendrier
- Identifier les droits de préemption du locataire et en tirer les conséquences dans le mandat et l’avant-contrat
- Constituer le dossier locatif et informer l’acquéreur de ce qu’il reprend
Le programme
- 1 Vendre libre ou vendre occupé : le premier arbitrage Leçon · 14 min
- 2 Le bail suit le bien : ce que l’acquéreur reprend Leçon · 15 min
- 3 Le congé pour vendre : conditions, forme et calendrier Leçon · 18 min
- 4 Les droits de préemption du locataire Leçon · 16 min
- 5 Cas pratique : un deux-pièces loué vendu à un investisseur Cas pratique · 19 min
- 6 Quel bail, quelles règles ? Repérer le régime applicable Activité · 14 min
- 7 Estimer, commercialiser et faire visiter un bien occupé Leçon · 16 min
- 8 L’essentiel du module Synthèse · 8 min
Un extrait
Le début de la première leçon, tel qu’il est dans le module.
Vendre libre ou vendre occupé : le premier arbitrage
La situation de départ
Madame R. possède un trois-pièces loué depuis quatre ans à un couple. Elle veut vendre « au meilleur prix » et vous demande s’il faut attendre le départ des locataires. Elle ajoute : « De toute façon, je peux leur donner congé quand je veux, c’est mon appartement. »
Deux erreurs dans une seule phrase. Le congé ne se donne pas quand on veut, et « le meilleur prix » dépend de l’acquéreur visé. Avant de parler de prix, vous devez poser l’arbitrage : vendre occupé ou vendre libre.
Vendre occupé : le bail continue
Vendre occupé signifie que le bail en cours est transmis à l’acquéreur. Le locataire reste dans les lieux, aux mêmes conditions, et l’acquéreur devient son nouveau bailleur. Aucune formalité n’est requise auprès du locataire pour que la vente soit possible : sauf cas particuliers vus au chapitre 4, il n’a aucun droit de préemption lorsque le bien est vendu occupé.
Le public visé change : ce ne sont plus des accédants, qui veulent habiter, mais des investisseurs, qui achètent un rendement. Ils comparent le prix au loyer, examinent la solidité du locataire et la durée restante du bail.
Avantages pour le vendeur :
- la vente peut être lancée immédiatement, sans attendre l’échéance du bail ;
- les loyers continuent d’être perçus jusqu’à la vente ;
- aucun risque de contentieux lié au congé.
Inconvénient principal : la décote. Un bien occupé se vend en général moins cher qu’un bien libre, parce que l’acquéreur ne peut pas en disposer. Son importance dépend du marché local, du niveau du loyer par rapport au marché et de la durée restant à courir. Aucun pourcentage n’est universel : il se mesure à partir des ventes comparables de votre secteur.
Vendre libre : attendre l’échéance
12 €
Le module seul, 2 h · accès 36 mois minimum · attestation vérifiable.
Moins cher dans un pack d’heures.
Votre formation loi ALUR
Ce module compte dans la formation carte T (transaction). Il peut être suivi seul ou dans le pack de 42 heures à 99 €, avec les modules de votre choix parmi le catalogue complet.
Pour qui
Négociateurs, agents immobiliers, gestionnaires locatifs, directeurs d’agence.
Prérequis
Module M03 recommandé ; connaissance de base de la loi du 6 juillet 1989.
Validation
Évaluation en fin de module, seuil de réussite 70 %. Attestation conforme au décret n° 2016-173, vérifiable en ligne par QR code.
Organisme
Module proposé par ALUREA, organisme de formation continue des professionnels de l’immobilier. Découvrir l’organisme.
Les textes suivis
Ce module est rattaché aux textes ci-dessous. Une modification de l’un d’eux déclenche une revue du contenu.
- Loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation
Formations complémentaires
Le couple vendeur : régimes matrimoniaux, PACS et divorce
Quand les vendeurs forment ou ont formé un couple, savoir qui est propriétaire et qui doit consentir : régimes matrimoniaux, logement de la famille, PACS, concubinage, indivision entre partenaires, vente pendant un divorce et liquidation du régime. Le régime de l’indivision, la vente d’un bien de mineur ou de majeur protégé et le vendeur éloigné sont traités dans le module T07 ; la succession, la donation et le démembrement dans le module I03.
2 h
Vendre par une SCI : pouvoirs et cession de parts
Identifier qui peut engager une SCI, sécuriser le mandat et l’avant-contrat, et distinguer la vente de l’immeuble de la cession des parts sociales.
2 h
Le mandataire indépendant : statut et obligations
Des milliers de négociateurs exercent comme agents commerciaux habilités par un réseau ou une agence. Ce module fixe ce que ce statut permet, ce qu’il interdit et ce qu’il coûte quand il est mal tenu, pour le mandataire comme pour le titulaire de la carte.
2 h
Défendre sa rémunération : le contentieux de la commission
Une commission ne se gagne pas au tribunal : elle se gagne à la signature du mandat et tout au long du dossier. Ce module passe en revue les situations où la rémunération est contestée et la manière de la protéger, puis de la recouvrer.
2 h
Servitudes, mitoyenneté et bornage
Un passage, un mur, une haie ou une limite mal connus peuvent ruiner une vente après la signature. Ce module donne à l’agent les notions et les réflexes pour repérer ces questions dès la prise de mandat et les porter au dossier.
1 h
Biens ruraux et agricoles : notions pour l’agent
Une maison de campagne avec quelques hectares n’est pas une maison avec un grand jardin. Ce module donne à l’agent les notions de droit rural qui changent le calendrier, le prix et parfois l’issue d’une vente : bail rural, préemptions, urbanisme agricole.
1 h
Formation dispensée par Dorothée FRANCOIS — ALUREA. Le contenu reflète l’état du droit connu au 23 septembre 2026 ; il ne constitue pas une consultation juridique.