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Économique
Rentabilité locative : le calcul complet
Du prix affiché à l’enrichissement réel : coût de revient, loyer réaliste, charges, financement, fiscalité et revente, dans un calcul que vous pouvez défendre devant un investisseur.
Ce que vous saurez faire
- Établir le coût de revient complet d’un investissement locatif et le loyer réellement encaissable
- Passer du rendement brut au cash-flow mensuel, financement et provisions inclus
- Expliquer l’effet de levier du crédit et ses conditions, sans promettre de résultat
- Intégrer fiscalité et revente dans le raisonnement tout en renvoyant le calcul personnalisé au conseil compétent
Le programme
- 1 Le coût de revient complet de l’opération Leçon · 16 min
- 2 Le loyer réaliste : marché, encadrement, décence Leçon · 16 min
- 3 Du loyer au revenu net : trier les postes Activité · 14 min
- 4 Financement, cash-flow et effet de levier Leçon · 17 min
- 5 La fiscalité dans le calcul : raisonner par régime Leçon · 15 min
- 6 Revente et enrichissement : le calcul sur la durée Leçon · 14 min
- 7 Cas pratique : le dossier chiffré d’un T2 Cas pratique · 22 min
- 8 L’essentiel du module Synthèse · 6 min
Un extrait
Le début de la première leçon, tel qu’il est dans le module.
Le coût de revient complet de l’opération
Le chiffre que l’on oublie toujours
Un couple de clients veut investir. Vous leur présentez un T2 à 150 000 euros honoraires inclus. Ils font le calcul sur leur téléphone : 760 euros de loyer, 9 120 euros par an, « 6 % de rendement ». Trois semaines plus tard, leur banquier leur demande de financer 175 500 euros. Ils vous rappellent, un peu froids : d’où viennent les 25 500 euros de différence ?
Ils viennent du coût de revient, c’est-à-dire de la totalité des sommes qu’il faut décaisser pour que le bien produise son premier loyer. C’est lui, et non le prix affiché, qui doit figurer au dénominateur de tout calcul de rentabilité sérieux.
Les cinq blocs du coût de revient
1. Le prix d’acquisition. Prix net vendeur, auquel s’ajoutent les honoraires de l’agence lorsqu’ils sont à la charge de l’acquéreur. Rappel de publicité : dans ce cas, l’annonce doit faire apparaître le prix hors honoraires (arrêté du 10 janvier 2017). Votre calcul doit rester cohérent avec votre annonce.
2. Les frais d’acquisition. On les appelle encore, par abus de langage, « frais de notaire ». Ils regroupent surtout les droits de mutation perçus par les collectivités, les émoluments du notaire, qui sont réglementés, et divers débours. Leur montant dépend du type de bien (ancien ou neuf), du département et du prix. Ne l’estimez pas de tête : demandez une estimation au notaire ou utilisez un simulateur officiel, en précisant la date de votre calcul, car les taux départementaux peuvent évoluer.
12 €
Le module seul, 2 h · accès 36 mois minimum · attestation vérifiable.
Moins cher dans un pack d’heures.
Votre formation loi ALUR
Ce module compte dans votre obligation de formation continue. Il peut être suivi seul ou dans le pack 42 h, qui couvre l’obligation des trois ans, avec les modules de votre choix parmi le catalogue complet.
Pour qui
Négociateurs transaction et investissement, gestionnaires locatifs, agents conseillant des bailleurs.
Prérequis
Module M21 recommandé ; notions de fiscalité du module M10 utiles. La fiscalité n'est traitée ici qu'en repérage : les barèmes, seuils et abattements figurent dans le module M10, seule source chiffrée du catalogue, et se vérifient à la date de l'opération.
Validation
Évaluation en fin de module, seuil de réussite 70 %. Attestation conforme au décret n° 2016-173, vérifiable en ligne par QR code.
Organisme
Module proposé par ALUREA, organisme de formation continue des professionnels de l’immobilier. Découvrir l’organisme.
Les textes suivis
Ce module est rattaché aux textes ci-dessous. Une modification de l’un d’eux déclenche une revue du contenu.
- Décret n° 87-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
Formations complémentaires
SCPI, SCI et placements immobiliers : repères pour conseiller
Où s’arrête votre carte professionnelle face à un placement financier, comment le refuser sans perdre le client, et ce que recouvrent réellement pierre physique, pierre papier et société civile — pour comprendre, repérer la frontière et orienter, jamais pour vendre.
2 h
Transmettre un patrimoine immobilier : succession, démembrement, donation
Les règles de la transmission qui décident de qui signe et de ce qui se vend : dévolution successorale, réserve et quotité disponible, droits du conjoint survivant, option successorale, déclaration et délais, usufruit et nue-propriété, donation simple et donation-partage, et repérage de la fiscalité sans jamais la chiffrer. Le régime de l’indivision, les incapacités et les procurations sont traités dans le module T07 ; les régimes matrimoniaux, le logement de la famille et le divorce dans le module J02.
2 h
Formation dispensée par Dorothée FRANCOIS — ALUREA. Le contenu reflète l’état du droit connu au 23 septembre 2026 ; il ne constitue pas une consultation juridique.