Bail d'habitation : les nouveaux contrats types depuis le 1er octobre 2026

Depuis le 1er octobre 2026, les baux d'habitation de résidence principale suivent de nouveaux contrats types. Depuis le 18 octobre 2026, une notice d'information entièrement révisée doit leur être annexée. Deux textes portent ces changements : le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, qui modifie le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types, et l'arrêté du 9 octobre 2026, qui modifie l'arrêté du 29 mai 2015 relatif à la notice d'information.

Les baux concernés

Les nouveaux modèles valent pour les logements loués vides, meublés et pour les colocations à bail unique, lorsque le logement est la résidence principale du locataire.

Ils ne s'appliquent pas :

• au bail mobilité, pour le modèle meublé ;
• aux locations saisonnières (meublés de tourisme, chambres d'hôtes).

Le bail reste un écrit, établi en autant d'exemplaires que de parties, sous signature privée ou par acte authentique. Son contenu doit être conforme au modèle réglementaire.

Ce que les contrats types ajoutent

• La clause résolutoire. Les modèles prévoient la résiliation de plein droit du bail en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, après un commandement de payer demeuré sans effet pendant 6 semaines. Ce délai n'est pas nouveau : il résulte de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et s'applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023. Les modèles l'intègrent désormais.
• L'obligation de résidence principale. Certaines communes peuvent désormais imposer que certains logements soient occupés à titre de résidence principale. Dans ce cas, le bail doit le préciser. Le non-respect de cette servitude peut faire l'objet d'une clause résolutoire facultative.
• Le téléphone portable. Le numéro de portable du bailleur et celui du locataire peuvent figurer au contrat, pour faciliter les échanges et prévenir les expulsions. Cette mention est facultative, comme l'adresse e-mail.

Les mentions à vérifier dans un bail de logement vide

Pour un logement vide loué depuis le 1er octobre 2026, le bail doit notamment comporter :

• l'identité du bailleur et, quand une agence intervient, le nom ou la raison sociale du mandataire, son adresse et son activité professionnelle ;
• l'identifiant fiscal du logement (hors Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte) ;
• la surface habitable et la classe du DPE ;
• le montant du dernier loyer du précédent locataire, s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois ;
• dans les zones d'encadrement des loyers, le loyer de référence et le loyer de référence majoré ;
• les dépenses théoriques de chauffage et l'année de référence des prix de l'énergie ;
• lorsqu'un professionnel loue le logement, les règles de partage des frais, avec la reproduction de l'article 5 I de la loi de 1989, et les plafonds facturables au locataire.

La notice d'information révisée

L'arrêté du 9 octobre 2026 remplace intégralement la notice remise au locataire. Elle doit accompagner les contrats conclus ou renouvelés depuis le 18 octobre 2026. Elle actualise notamment :

• les droits et obligations des parties ;
• la fixation, l'évolution et la révision du loyer ;
• les garanties locatives : dépôt de garantie, garantie autonome, cautionnement ;
• la lutte contre les nuisibles ;
• les impayés, la clause résolutoire et la prévention des expulsions ;
• le congé et la sortie du logement ;
• la conciliation et le règlement des litiges.

La notice s'ajoute aux autres annexes : dossier de diagnostic technique, état des lieux, attestation d'assurance, acte de cautionnement si le bailleur l'a exigé, extrait du règlement de copropriété le cas échéant. Le dossier de diagnostic technique est transmis au locataire par e-mail, sauf s'il s'y oppose.

Les points de vigilance en agence

• Mettre à jour les modèles de bail du logiciel de rédaction ou de gestion avant toute nouvelle signature ou tout renouvellement.
• Remplacer l'ancienne notice par la nouvelle dans les dossiers de location signés depuis le 18 octobre 2026.
• Vérifier, logement par logement, si une obligation de résidence principale s'applique, pour la mentionner au bail.
• Contrôler la surface habitable avant la signature : si elle est surévaluée de plus de 5 %, le locataire peut demander une baisse de loyer proportionnelle.
• Former les négociateurs et gestionnaires qui présentent le bail au locataire : la clause résolutoire et le délai de 6 semaines font partie des questions posées.

Source

• Service-public.fr, actualité publiée le 23 septembre 2026, mise à jour le 22 octobre 2026
• Service-public.fr, fiche « Rédaction du bail d'habitation »
• Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 sur Légifrance

Questions fréquentes

Le bail mobilité est-il concerné ?

Non. Le modèle meublé ne s'applique pas au bail mobilité, ni aux locations saisonnières.

Le délai de 6 semaines de la clause résolutoire est-il nouveau ?

Non. Il résulte de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et s'applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023. Les contrats types l'intègrent désormais.

À partir de quand faut-il annexer la nouvelle notice ?

Aux contrats conclus ou renouvelés depuis le 18 octobre 2026.